En el marco de la situación sanitaria mundial por todos conocida los gobiernos nacionales y locales han dispuesto medidas para mitigar los efectos no solo en el campo de la salud sino también en lo económico y social, y la propiedad horizontal no ha sido ajena a esta reglamentación.
El día 12 de marzo/20 mediante Resolución 385 el Ministerio de Salud Pública y Protección Social con el objeto de prevenir y controlar la propagación del COVID-19 hace la Declaración de Emergencia Sanitaria en todo el territorio nacional hasta el 30 de mayo de 2020.
En su artículo 2º se adoptan medidas sanitarias y en lo pertinente a la propiedad horizontal el numeral 2.5 enuncia lo siguiente: “Ordenar a las administraciones de los centros residenciales, condominios y espacios similares la adopción de las medidas higiénicas en los espacios o superficies de contagio”.
En el marco de esta normatividad, y en mi calidad de Revisor Fiscal, recomiendo a los administradores acatar de la mejor manera esta reglamentación gubernamental con medidas como por ejemplo en materia de manejo y control de domicilios; jornadas periódicas de desinfección profesional de áreas comunes de tráfico continuo como ascensores, escaleras, barras de escaleras, recepción, etc.; dispensación a la comunidad de la copropiedad de geles antibacteriales ubicados en zonas estratégicas de entrada y salida del edificio; entre otras.
Mediante decreto 417 del 17 de marzo/20 el Presidente de la República declara el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica en todo el territorio nacional por el término de treinta (30) que lo faculta para que mediante la expedición de decretos legislativos se adopten medidas para conjurar la crisis e impedir la extensión de los efectos de la pandemia.
Es así como el pasado 15 de abril/20 el Gobierno Nacional promulgó el decreto legislativo número 579 por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento.
A continuación realizo un análisis a las medidas que considero de mayor importancia en este decreto:
De manera preliminar se debe tener en cuenta que en todos los artículos del decreto se menciona que el período en que estos aplican comprende desde la entrada en vigencia del decreto, es decir legalmente desde la fecha de publicación en el Diario Oficial (Edición 51286 del 15 de abril/20) hasta el 30 de junio/20; léase entonces que el período en que aplican las medidas corresponde desde el 15 de abril de 2020 hasta el 30 de junio de 2020.
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TÍTULO II
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
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ARTÍCULO 7. Fondo de Imprevistos. Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, los administradores de las propiedades horizontales que hayan visto afectado su recaudo de cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos, para cubrir los gastos habituales de operación de la copropiedad, requiriendo únicamente la aprobación previa del Consejo de Administración.
Los recursos del Fondo de Imprevistos deberán destinarse prioritariamente al mantenimiento de los contratos de trabajo del personal empleado en la propiedad horizontal y a la ejecución de los contratos con empresas de vigilancia, aseo, jardinería y demás unidades de explotación conexas, complementarias o afines.
Si en la copropiedad no existiere Consejo de Administración, el administrador solo podrá hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos que no superen el cincuenta por ciento (50%) valor de los recursos existentes en la fecha en que se haga uso esta atribución por primera vez.
PARÁGRAFO 1. El administrador deberá rendir un informe en la primera Asamblea General de Propietarios que se adelante después de ejercida la atribución, con cuentas comprobadas del uso de los recursos mencionados en el presente decreto. A su vez deberá rendir informe de los gastos efectuados al revisor fiscal de la propiedad horizontal, cuando lo hubiere.
PARÁGRAFO 2. En caso de copropiedades que no cuentan con Consejo Administración, y en el evento en que sea estrictamente necesario usar más del cincuenta por ciento (50%) del Fondo Imprevistos, el administrador deberá convocar a la Asamblea General de Propietarios no presencial de que trata el artículo de la Ley de 2001, obtener su aprobación.
PARÁGRAFO 3. aquellas copropiedades uso comercial o mixto, que sea necesario contratar servicios de sanidad, o relacionados con fin de mitigar el riesgo de contagio del Covid-1 podrán hacer uso del Fondo Imprevistos en los términos señalados, siempre y cuando se garantice el cubrimiento del pago los servicios mencionados en el segundo inciso del presente artículo.
PARÁGRAFO 4. Durante el periodo comprendido la vigencia presente decreto y el treinta (30) junio de 2020, el pago de cuotas administración de zonas comunes podrá realizarse en cualquier momento de cada mes sin mora, penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes. De existir descuentos aprobados en cada administración serán aplicables las mismas reglas del inciso anterior. (...)
REVISORÍA FISCAL:
El artículo 35 de la Ley 675 de 2001 que reglamentó la actividad de la propiedad horizontal en Colombia establece que toda propiedad horizontal debe constituir un fondo de imprevistos, con el fin de poder atender y financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevista, intempestiva y que el administrador puede disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general. Recordemos que este fondo se constituye y provisiona con base en el 1% (mínimo) del presupuesto anual .
El análisis de este ARTÍCULO 7 Fondo de Imprevistos ofrece la posibilidad de utilizar los recursos del fondo de imprevistos con las siguientes precisiones:
- Esos recursos sólo podrán ser utilizados cuando los ingresos por concepto de las cuotas de administración se vean afectados en el período establecido.
- La prioridad para su utilización deberá estar dirigida hacia aquellos pagos que se realicen a las personas que presten sus servicios al edificio, así como también al pago de contratos como vigilancia, aseo, mantenimiento ascensores, entre otros.
- El administrador deberá rendir informes tanto a la Asamblea General más próxima como al revisor fiscal sobre la utilización de recursos con cargo a este fondo, detallando los pagos efectuados.
- En el Parágrafo 4 se le da flexibilidad a los propietarios (o responsables) para que el pago de las cuotas de administración sea realizado en cualquier momento del mes (durante el período de vigencia del decreto) sin que se generen intereses de mora o sanción alguna.
Se entiende en este punto que el propietario (o responsable) tiene todo el mes para realizar el pago de su cuotas de administración “del mes respectivo”, pero que si este se realiza después, aún estando dentro del período de vigencia del decreto, sí habría lugar al cobro de los intereses de mora; dicho de otra forma, no se está dando la posibilidad de pagar la cuota de administración en cualquier momento entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020 sin que sean cobrados los intereses de mora cuando la cuota se pague por fuera de cada mes.
En la práctica, en mi opinión, acá no hay un beneficio real para el pago de la cuota de administración pues en un tiempo “normal” quien paga su cuota dentro del mes no se le cobran intereses de mora salvo cuando se pagan en un mes posterior; sólo en este caso el obligado pierde la posibilidad del incentivo de obtener un descuento cuando el pago se realiza en unas fechas límite determinadas en cada copropiedad.
(...)
ARTÍCULO 8 Asambleas de propiedad horizontal. Las reuniones ordinarias de asamblea de edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, de que trata la Ley 675 2001, podrán efectuarse: - En forma virtual, durante periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, siguiendo los requerimientos del artículo de la Ley de 2001 y Capítulo 16 del Título 1 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo, y demás normativa legal y reglamentaria vigente aplicable a la materia.
- De manera presencial, a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica.
PARÁGRAFO 1. Si no fuere convocada la asamblea, esta se reunirá en forma ordinaria por derecho propio el día hábil siguiente al mes calendario de que trata el numeral 2 del inciso anterior, en lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8:00 p.m.
PARÁGRAFO 2. Los administradores, consejos de administración y las asambleas de las edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal se abstendrán de imponer las sanciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal con fundamento en el numeral 9 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001, por la no asistencia presencial de copropietarios y/o sus delegados a las reuniones de asambleas ordinarias presenciales, convocadas para el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020. (...)
REVISORÍA FISCAL:
Los artículos 39 a 42 de la Ley 675 de 2001 contienen el régimen al que deben someterse las reuniones de asamblea general de propiedad horizontal, en cuanto a formalidades, convocatorias, asuntos a tratar y sanciones por inasistencia.
En el análisis de este ARTICULO 8 Asambleas de propiedad horizontal se observan dos situaciones para el caso de las copropiedades que no han realizado la asamblea ordinaria, Uno, que estas se realicen de forma virtual pero solo entre el 15 de abril y el 30 de junio/20.
Dos, en el caso de no realizarse de forma virtual, dicha asamblea se deberá realizar de manera presencial un mes después de la finalización de la declaratoria del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica; esta fecha de finalización según el artículo 1º del Decreto 417 del 17 de marzo/20 fue el pasado 17 de abril/20 por lo que la asamblea deberá realizarse a más tardar el 17 de mayo/20, y su convocatoria, que de acuerdo con el artículo 39 de la Ley 675/01 se debe realizar con quince (15) días de antelación será para el próximo 30 de abril/20.
No obstante lo anterior, en el PARAGRAFO 2 de este artículo 8 se presenta una contradicción y confusión por cuanto dilucida la posibilidad de que las asambleas podrían realizarse de manera presencial hasta el 30 de junio de 2020.
En mi opinión las posibilidades reales de realizar asambleas presenciales son hoy muy inciertas inclusive para el 30 de junio/20. Recomiendo que para aquellas copropiedades que NO han realizado su asamblea anual ordinaria esta sea realizada lo mas pronto posible de manera virtual, toda vez que su no realización puede generar un desfase importante entre los ingresos por cuotas de administración no ajustadas y los incrementos ya presentados en servicios como vigilancia, mantenimientos, sueldos y otros, comprometiéndose así el normal funcionamiento de la copropiedad; lo anterior especialmente en aquellas propiedades en la que los incrementos en las cuotas de administración no se dan de manera automática desde el 1º de enero de cada año, ya sea con el incremento por IPC o por el aumento porcentual anual por salario mínimo, según haya sido determinado en asambleas de años anteriores.
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ARTíCULO 9. Reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes. Se aplaza el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente. (...)
REVISORÍA FISCAL:
En este ARTÍCULO 9 Reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes el término “se aplaza” mencionado en este artículo puede tener en mi opinión varias connotaciones:
- Cuando NO se ha realizado la Asamblea Ordinaria y, como es sabido, es esta la que mediante la aprobación del presupuesto anual de ingresos y gastos aprueba o desaprueba el incremento mensual en el valor de la cuota de administración. En este caso parece una consecuencia lógica y simple que al no haber asamblea que apruebe un incremento mensual este no se debería realizar;
- Habiéndose realizado la Asamblea Ordinaria con la aprobación de un incremento mensual o como lo he mencionado, en aquellas copropiedades que sin haberse realizado la asamblea el incremento es automático a partir del 1º de enero/20, en estos casos entre el 15 de abril y el 30 de junio/20 se interpreta que NO se debe cobrar el reajuste aprobado respectivo en el valor de la cuota de administración mensual.
En cualquier de estos dos (2) casos planteados cuando se indica que “se aplaza el reajuste anual de las cuotas de administración” en mi opinión no se puede interpretar como que este se difiere o se pague posteriormente, simplemente NO se cobra durante el período definido en la Ley.
JOSÉ FERNANDO GARZÓN RICAURTE
Revisor Fiscal Contador Público
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